Bất động sản bán lẻ tìm lại guồng quay

Xuất hiện những tín hiệu khả quan

Theo ghi nhận của Colliers Việt Nam, sau thời gian dài đóng cửa do dịch bệnh, giá thuê mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM trong quý IV/2021 chỉ nhích nhẹ hoặc đứng im so với quý trước đó. Tại khu vực trung tâm TP.HCM, giá thuê mặt bằng bán lẻ bình quân ở các trung tâm thương mại ở mức 115 USD/m2/tháng, tỷ lệ trống bình quân khoảng 5%. Trong khi đó, ở khu vực ngoài trung tâm TP.HCM, giá thuê bình quân 24,5 USD/m2/tháng và tỷ lệ trống khoảng 14%.

Không đón thêm nguồn cung mới trong quý IV/2021 bởi các dự án bị chậm do phải thực hiện quy định giãn cách xã hội, nhưng thị trường bán lẻ TP.HCM vừa chào đón cửa hàng UNIQLO thứ 10 tại AEON MALL Bình Tân. Đây là tín hiệu khả quan, cho thấy sự phục hồi của phân khúc này.

Tương tự TP.HCM, thị trường bất động sản bán lẻ Hà Nội không ghi nhận dự án mới nào đi vào hoạt động trong quý IV/2021, theo quan sát của CBRE Việt Nam. Diện tích sàn bán lẻ cho thuê tại Hà Nội vẫn giữ ở mức hơn 1 triệu m2. Tuy nhiên, sau thời gian giãn cách xã hội, bất động sản bán lẻ Hà Nội cũng có chiều hướng ấm lên, tạo điều kiện cho các nhà bán lẻ quay lại thị trường. Giá thuê trong khu trung tâm ghi nhận từ 98 USD/m2/tháng, tỷ lệ trống trung bình 11%. Ngoài khu trung tâm, giá thuê bắt đầu từ 21 USD/m2/tháng với tỷ lệ trống trung bình 18%.

Đáng chú ý, trong bối cảnh dịch bệnh phức tạp, “thị trường Hà Nội vẫn chứng kiến sự gia nhập của một số thương hiệu thời trang và mỹ phẩm mới, cũng như sự mở rộng của các thương hiệu lớn trong và ngoài nước, như Dyson, Sandro & Maje”, CBRE Việt Nam nhấn mạnh.

Đối với khách thuê từ trước, để thích ứng với trạng thái “bình thường mới”, họ đã chủ động cơ cấu lại mô hình kinh doanh, chuyển đổi một số cửa hàng ăn uống, chuỗi cà phê lớn sang mô hình ki-ốt lưu động để dễ tiếp cận khách hàng hơn. Tại các siêu thị, cửa hàng tiện lợi, diện tích thuê cố định giảm, trong khi gia tăng điểm bán hàng nhằm mở rộng mạng lưới bán hàng.

Tại Đà Nẵng, sau 2 năm “đóng băng” do chịu tác động từ chu kỳ thị trường và Covid-19, thị trường này đang có dấu hiệu trỗi dậy và hứa hẹn tăng trưởng mạnh mẽ trở lại. So với thời điểm trước khi bùng phát đợt dịch lần thứ tư (từ tháng 4/2021), nhu cầu giao dịch bất động sản tại Đà Nẵng đã phục hồi gần 70%. Bên cạnh một số dự án mới rục rịch triển khai, thị trường này cũng dần mở cửa chào đón lượng khách du lịch và nhà đầu tư quay trở lại sau giãn cách. Đây là dấu hiệu tích cực cho thấy, phân khúc bán lẻ cũng đang trong quá trình hồi phục.

Hưởng dư địa từ ngành bán lẻ

Theo phân tích của Colliers Việt Nam, Covid-19 đã khiến một số doanh nghiệp nước ngoài rút khỏi thị trường bán lẻ Việt Nam, đáng kể đến là Top Shop, Hard Rock Coffee, nhưng lại tạo cơ hội cho các doanh nghiệp trong nước mở rộng quy mô thị trường. Cụ thể, Con Cưng đang có ý định mở rộng thị trường, Saigon Co.op cũng đẩy nhanh thực hiện mục tiêu đạt tối thiểu 2.000 điểm bán vào năm 2025, còn Nutrifood sắp tới cũng mở rộng quy mô với 200 cửa hàng tại TP.HCM.

Ở quy mô lớn hơn, chuỗi bán lẻ Winmart và Winmart+ với hơn 2.500 điểm bán đang tăng tốc hợp tác với The CrownX. Masan cũng đã sớm phát đi thông điệp muốn xây dựng điểm đến Point of Life (POL) – nền tảng “tất cả trong một” phục vụ các nhu cầu thiết yếu hàng ngày của người tiêu dùng trên các kênh mua sắm trực tiếp và trực tuyến.

Thêm vào đó, việc chuỗi siêu thị với chiến lược giá rẻ lớn nhất Hàn Quốc Emart quyết định “định cư” ở Việt Nam dưới dạng nhượng quyền thương mại cũng là tín hiệu tốt để tăng nhiệt cho thị trường bán lẻ. Trước đó, tháng 5/2021, chuỗi siêu thị Emart và Thaco đã ký kết thỏa thuận chuyển nhượng 100% vốn và nhượng quyền độc quyền để Thaco tiếp quản hoạt động kinh doanh Emart tại Việt Nam. Các bên đã hoàn tất giao dịch và Thaco chính thức trở thành chủ sở hữu mới của Emart Việt Nam. Thaco dự kiến mở 10 siêu thị Emart đến năm 2025.

Ở khối ngoại, Tập đoàn AEON đang triển khai kế hoạch trung và dài hạn tại Việt Nam, coi Việt Nam là thị trường quan trọng không kém thị trường chính ở Nhật Bản. Hiện tại, AEON có 6 trung tâm thương mại tại Hà Nội, Hải Phòng, TP.HCM, Bình Dương và dự kiến có 25 trung tâm thương mại tại Việt Nam vào năm 2025.

Không chỉ AEON, mà các ông lớn khác cũng đang nhắm đến thị trường bán lẻ Việt Nam, do đó, thị trường sắp tới sẽ sôi động và cạnh tranh khắc nghiệt hơn khi doanh nghiệp nội – ngoại ra sức tăng tốc. Trong đó, “đại gia” bán lẻ Thái Lan Central Retail sẽ tiếp tục mở rộng kinh doanh tại Việt Nam bằng việc đầu tư 4 trung tâm thương mại và đại siêu thị GO! tại Thái Nguyên, Bà Rịa, Thái Bình, Lào Cai và một siêu thị Mini Go! ở Tây Ninh. Central Retail vừa ký kết hợp tác đầu tư phát triển mảng bán lẻ với Tập đoàn Kido (KDC). Theo đó, KDC sẽ đưa chuỗi F&B Chuk Chuk vào chuỗi trung tâm thương mại GO! Trong khi đó, Big C và Tops Market, hứa hẹn mang đến cho người tiêu dùng những trải nghiệm dịch vụ và sản phẩm mới.

“Mặc dù 2021 là một năm khó khăn, nhưng bước sang 2022, thị trường bất động sản bán lẻ được kỳ vọng sẽ khởi sắc hơn”, CBRE nhận định. Các dấu hiệu phục hồi rõ ràng, đặc biệt vào thời điểm cuối năm 2021, được thể hiện qua lưu lượng khách mua sắm tại các trung tâm thương mại tăng mạnh, sự kỳ vọng của nhà bán lẻ vào các dự án sẽ được khai trương trong năm tới, cùng với sự tăng trưởng về chi tiêu tiêu dùng.

Riêng với thị trường Hà Nội, CBRE Việt Nam dự báo, giá chào thuê mặt bằng bán lẻ trung bình sẽ tăng 1,5-2% trong năm nay, trong khi tỷ lệ trống tăng 3 điểm phần trăm. Bên cạnh đó, sự phục hồi của doanh số bán lẻ đ
ược kỳ vọng sẽ tác động tích cực tới thị trường bán lẻ cho thuê trong các tháng tới.