Đối với khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”, tôi cho rằng rất hay. Theo tôi, chúng ta nên thừa nhận nó, vì đây là một giải pháp để tạo điều kiện phát triển thị trường. Tuy nhiên, chủ đầu tư không được bắt các nhà đầu tư thứ cấp chuyển lại sản phẩm để chủ đầu tư kinh doanh. Song, chủ đầu tư có quyền đưa ra các tiêu chí cho những sản phẩm nghỉ dưỡng nhằm đảm bảo quy hoạch được đồng bộ, thống nhất.
Tóm lại, chúng ta nên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản cho những loại hình này. Và đây đơn giản chỉ là quyền sở hữu tài sản và quyền này thì đã được quy định; có thể hợp pháp hoá thành đất ở để đảm bảo quyền lợi các bên.
Tuy nhiên, khi cấp đất ở cho cả một khu du lịch nghỉ dưỡng, đến lúc cải tạo thì cần phải có sự đồng tình của tất cả các nhà đầu tư. Nếu một trong số đó không đồng ý thì sẽ gây khó khăn giống như việc cải tạo chung cư cũ.
Còn nếu chính quyền cấp sai thì chính quyền phải là phía bồi thường lại cho người dân, nhà đầu tư.
|
Tọa đàm “Điểm nghẽn pháp lý và giải pháp khơi thông nguồn lực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam” chiều ngày 21/4.
|
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw: Giải pháp khả thi, vừa hài hòa lợi ích các bên, vừa gỡ khó cho doanh nghiệp.
Nhiều giải pháp có thể cân nhắc. Với những dự án đã được cấp Giấy chứng nhận theo loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở), nhưng chưa triển khai xây dựng sẽ chuyển sang đất thương mại dịch vụ. Với các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng mua biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng).
Theo tôi, với tình hình hiện tại, đây là giải pháp khả thi, vừa hài hòa lợi ích các bên, vừa gỡ khó cho doanh nghiệp, tránh khiếu kiện, ảnh hưởng môi trường đầu tư – kinh doanh.
Loại hình “đất ở tại nông thôn” thuộc một trong 3 nhóm đất quy định tại Điều 10 Luật Đất đai và người mua được sở hữu lâu dài.
Khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” nhằm hạn chế một số quyền, như không được đăng ký hộ khẩu, không hình thành nên các khu dân cư, thôn xóm… chứ không làm thay đổi bản chất, nguồn gốc “đất ở tại nông thôn”.
Cơ quan chức năng cần xem xét và tạo điều kiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho các chủ sở hữu theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài với điều kiện không được đăng ký hộ khẩu, không được hình thành làng xóm, ở đây là các căn biệt thự nghỉ dưỡng trong dự án xây dựng trên đất ở nông thôn theo hồ sơ pháp lý đã cấp cho doanh nghiệp.
Việc cấp đất ở tại nông thôn đi kèm điều kiện “đất ở không hình thành đơn vị ở” tại khu du lịch nghỉ dưỡng theo quan điểm của tôi là cần thiết và phù hợp nhằm đáp ứng mục đích chung của dự án là du lịch, nghỉ dưỡng.
Vậy thì đã đến lúc các nhà làm luật cần phải luật pháp hóa loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) bằng văn bản cụ thể để cơ quan nhà nước và doanh nghiệp có cơ sở thực hiện, tránh gây ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, các doanh nghiệp cũng như người mua.
GS-TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường: “Luật pháp phải rõ ràng đến mức các quy định chỉ có một cách hiểu, không thể biện minh cho cách hiểu sai lệch”.
Chúng ta vẫn loanh quanh trong câu chuyện “đã là đất phục vụ cho sản xuất, kinh doanh, thương mại thì không thể cấp quyền sử dụng lâu dài”, mà phải là đất ở. Dẫn đến, địa phương muốn thu hút đầu tư vào bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng trước đây phải dùng thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” để có thể cấp sổ đỏ cho các sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được xây dựng trên đất ở nông thôn, với điều kiện không hình thành “đơn vị ở”.
Tuy nhiên, khi bị thanh tra cũng như biết được cụm từ “đất ở không hình thành đơn vị ở” chưa được quy định trong văn bản quy phạm pháp luật nào thì doanh nghiệp lại lúng túng, lo sợ. Có dự án “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã được cấp sổ đỏ, nhưng từ năm 2019, một loạt các dự án đã được cho phép chuyển đổi một phần đất thương mại, dịch vụ sang đất ở nông thôn để được cấp sổ lâu dài bị dừng lại, kể cả những dự án đã phát triển xong và chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp.
Hệ quả là, hàng loạt dự án bị vướng mắc, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại nhiều địa phương sau thời kỳ phát triển nóng đã bị “đóng băng” gần như hoàn toàn. Chủ đầu tư, nhà đầu tư bức xúc.
Tôi cho rằng, tất cả những rắc rối, hệ lụy của sự phát triển thiếu khung pháp lý điều chỉnh của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trong thời gian qua đều xuất phát từ sự quanh quẩn mang tính “tù hãm” của tư duy phát triển. Chúng ta cần phải mạnh mẽ hơn trong việc thay đổi tư duy, mà bắt đầu từ các nhà quản lý.
Liên quan đến vấn đề quy hoạch, với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, quy hoạch phải có trật tự và có tiêu chí kinh tế, nhưng đồng thời phải phù hợp với mục đích phát triển du lịch nghỉ dưỡng. Vậy thì, dù là đất ở nông thôn không hình thành đơn vị ở, đất nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ hay đất ở dưới dạng đa năng, có thể ở lâu dài, nhưng nó chỉ là căn
nhà thứ hai, phục vụ lưu trú ngắn hạn hoặc vận hành kinh doanh du lịch, nghỉ dưỡng cũng sẽ là loại đất do quy hoạch quyết định.
Như vậy, việc cần làm là phải thay đổi cách xây dựng luật pháp, rõ ràng đến mức các quy định chỉ có một cách hiểu, không thể biện minh cho cách hiểu sai lệch, cũng không thể tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau dẫn đến khó khăn và chồng chéo trong thực thi. Đó mới là luật pháp thực sự.
Một hệ thống luật pháp còn chồng chéo, khó hiểu, tạo nhiều cách hiểu không thể đảm bảo cho tính phát triển bền vững bởi sẽ tạo ra nhiều cách vận dụng khác nhau, thiếu thống nhất và đồng bộ, nhất là tạo khả năng lợi dụng để trục lợi từ quá trình phát triển.
Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam: “Với khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”, chính quyền địa phương đã đứng trên lợi ích xã hội để thực hiện“.
Để khơi thông được điểm nghẽn pháp lý trong việc cấp sổ đỏ trong “đất ở không hình thành đơn vị ở”, cần có sự thay đổi về tư duy quản lý và tiếp cận vấn đề từ tư duy lợi ích. Tức là, nếu như thực hiện việc cấp sổ đỏ cho các dự án bất động sản du lịch trên “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã hoàn thành, được nghiệm thu và đưa vào sử dụng thì có hại gì, có lợi gì.
Thứ nhất, ngay kết luận của Thanh tra Chính phủ cũng đã khẳng định: “Loại hình biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ nghỉ dưỡng (tại tỉnh Khánh Hòa gọi là “đất ở không hình thành đơn vị ở”) đã và đang phát triển ngày càng mạnh tại Khánh Hòa và nhiều địa phương khác. Việc đầu tư, xây dựng loại hình biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng đã mang lại một số hiệu quả như thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư, thúc đẩy về tăng tốc độ và quy mô phát triển du lịch, dịch vụ; góp phẩn giải quyết việc làm, tăng thu ngân sách nhà nước…”.
Thứ hai, với khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”, chính quyền địa phương ở những nơi này đã đứng trên lợi ích xã hội để thực hiện. Bởi lẽ, bản chất của loại hình này đã là “đất ở” và đã là đất ở (dù là đất ở đô thị hay nông thôn) thì đương nhiên được cấp sổ đỏ lâu dài. Tuy nhiên, địa phương đã đưa thêm khái niệm “không hình thành đơn vị ở” chính là để giới hạn loại hình này chỉ được dùng để cho thuê hay sử dụng không thường xuyên, tránh việc hình thành “đơn vị ở” làm gia tăng dân số, gây áp lực lên hạ tầng… Điều đó không chỉ đem lại lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng, mà còn góp phần làm giảm đi áp lực về hạ tầng và công tác quản lý hành chính.
Thứ ba, việc cấp sổ hồng, sổ đỏ cho loại hình này chỉ giới hạn ở các dự án đã hoàn thành, đã được nghiệm thu và đưa vào sử dụng không tạo ra tiền lệ, gây áp lực lên nhà quản lý, bởi sau kiến nghị của Thanh tra Chính phủ thì loại hình này đã được tạm dừng, không cấp phép dự án mới.
Thứ tư, nếu thực hiện cấp sổ đỏ, sổ hồng cho các dự án đã hoàn thành, được nghiệm thu, sẽ bảo đảm được quyền lợi của các bên là chính quyền địa phương, chủ đầu tư, khách hàng. Điều đó vừa giữ được uy tín của chính quyền, uy tín của doanh nghiệp và quyền lợi của khách hàng, đặc biệt vừa khơi thông được thị trường, dòng vốn và tháo gỡ ngòi nổ tiềm tàng nguy cơ gây bất ổn trật tự địa phương từ những bức xúc của số đông khách hàng. Đặc biệt, lợi ích quan trọng nhất của khách hàng được đảm bảo là quyền sở hữu khi mua sản phẩm được xây dựng trên đất ở lâu dài, điều này đã được Hiến pháp bảo hộ.
Thứ năm, gián tiếp tác động tích cực đến hoạt động du lịch, bởi sẽ cung cấp thêm cơ sở lưu trú cho hoạt động du lịch, thậm chí là loại cao cấp, từ đó góp phần thúc đẩy du lịch, nhất là trong bối cảnh Chính phủ cho phép mở cửa du lịch trở lại từ 15/3 và thị trường du lịch đang trên đà tăng trở lại một cách mạnh mẽ.
Thứ sáu, tạo xung lực mới và góp phần hồi phục thị trường bất động sản cho các địa phương vốn đã chịu cú sốc về pháp lý và đại dịch Covid-19 suốt hơn hai năm qua.
Như vậy, việc cấp sổ đỏ cho những khách hàng đã mua căn hộ trong các dự án thuộc loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở” chỉ có lợi chứ không có hại.
