Tìm giải pháp lấp đầy mặt bằng cho thuê

Thị trường mặt bằng cho thuê dần phục hồi

Có kế hoạch mở rộng chuỗi cửa hàng kinh doanh trầm hương, anh Hoàng Anh Tuấn (ngụ tại TP.Thủ Đức, TP.HCM) đã cất công “săn lùng” mặt bằng đẹp từ cuối năm ngoái đến nay, nhưng vẫn chưa tìm được mặt bằng ưng ý.

Theo anh Tuấn, mặt bằng thời điểm này nhiều, nhưng các điểm thuê có vị trí đẹp, phù hợp kinh doanh lại khá khan hiếm. Tìm kiếm vị trí thuê ở một số khu vực có đông dân cư thì giá cho thuê vẫn rất cao.

“Các mặt bằng khoảng 40 m2 ở các tuyến đường số gần với đường Trần Não đều có giá thuê trên dưới 40 triệu đồng/tháng, nhưng đều chưa có sẵn”, anh Tuấn nói.

Còn mặt bằng tại khu vực đường Phan Xích Long (quận Phú Nhuận) – con phố sầm uất nhất nhì tại TP.HCM – gần như đã lấp đầy, chỉ còn một số vị trí nằm trong các trục đường nhánh. Giá thuê mặt bằng khu vực này trên dưới 100 triệu đồng/tháng, tăng khoảng 10% so với thời điểm đầu quý IV/2021.

Dạo một vòng nhiều tuyến phố những ngày đầu xuân Nhâm Dần, theo quan sát của phóng viên Báo Đầu tư, một số mặt bằng trước đây ở quận 1, 3, Phú Nhuận, Tân Bình… luôn trong tình trạng đóng cửa, rao cho thuê, thì giờ đây đã có diện mạo khác hẳn, khi được khách thuê mới sửa chữa, trang trí.

Không đại diện cho số đông

Mặc dù tình hình chung của thị trường mặt bằng có cải thiện, nhưng theo thực tế, rất nhiều mặt bằng không thể tìm được khách thuê. Trong đó, không ít dự án nhà phố thương mại (shophouse) đang trong cảnh đìu hiu, đóng cửa.

Tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, nhà phố dọc theo trục đường Nguyễn Cơ Thạch có giá vài triệu USD đang rất khó cho thuê. Các căn shophouse nhà phố thương mại dọc đường Đồng Văn Cống với giá thuê 30 – 58 triệu đồng/tháng, cũng bỏ trống hàng loạt.

Trước những thay đổi của thị trường bán lẻ, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận Cho thuê thương mại của Savills Hà Nội chia sẻ 3 giải pháp dành cho nhà phát triển bất động sản để kịp thời đáp ứng nhu cầu của khách thuê và giải quyết bài toán về mặt bằng.

Thứ nhất, các đơn vị cho thuê bán lẻ nên cân nhắc điều chỉnh phương án giá thuê và thời hạn thanh toán tiền thuê. Ví dụ, các hộ kinh doanh có thể được phép thanh toán hàng tháng, thay vì đóng gộp 3 tháng như trước. Để giảm áp lực tài chính cho các nhãn hàng trong giai đoạn phục hồi hoạt động kinh doanh, giá thuê có thể giảm 20 – 30% và có thể được thanh toán bù vào các năm sau của hợp đồng.

Thứ hai, hoạt động truyền thông marketing cũng cần được xem xét và thực hiện để tăng nhận diện cũng như kéo nhiều nhãn hàng bán lẻ về thuê để đảm bảo tỷ lệ lấp đầy tốt và ổn định. Các đơn vị cho thuê cần tạo ra những chương trình marketing nhấn mạnh về ưu đãi, tiện ích và chính sách hỗ trợ.

Thứ ba, diễn biến dịch bệnh khó dự đoán cũng yêu cầu nhà phát triển bất động sản phải luôn chuẩn bị phương án dự phòng để sẵn sàng thích nghi. Một phương án tiềm năng mà đơn vị cho thuê có thể cân nhắc là phân bổ hoặc tái cơ cấu mặt bằng. Thay vì cung cấp địa điểm cho mục đích thương mại, tầng khối đế thuộc các trung tâm thương mại và dự án chung cư có thể được tận dụng với công năng cho thuê văn phòng.

Nhìn ở góc độ nhà phát triển bất động sản, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land cho rằng, không phải nhà phố nào gắn mác shophouse cũng tăng giá tốt hay có thể khai thác cho thuê ổn định. Có nhiều nhà phố phát triển đã lâu, nhưng ở khu không người ở, nên việc khai thác cho thuê gần như bằng không.

Giá trị của shophouse sẽ phụ thuộc vào một vài biến số, như khả năng lấp đầy của toàn dự án phải nhanh, dịch vụ tiện ích của dự án phải tốt, cộng đồng cư dân nội khu đủ lớn và phải có sự kết nối thông suốt, thu hút cộng đồng cư dân bên ngoài dự án.

Do đó, shophouse nên có số lượng hạn chế, chỉ nằm ở vị trí các tuyến đường chính dẫn vào dự án quy mô lớn hoặc bố trí ở những phố đi bộ, nơi có cảnh quan đẹp và định vị chức năng thương mại cao. Khi được phát triển theo các tiêu chuẩn này, shophouse thường có mức tăng giá tốt hơn các loại hình bất động sản khác.